房地產(chǎn)市場觀望的結(jié)果，是令人始料不及的房租上漲，讓收入水平不高的租房者成為直接受害者。
6月30日，鏈家地產(chǎn)公布上半年北京住宅租金情況顯示，2010年上半年全市套均租金2792元/月，同比上漲18.5%左右。其他一線城市上海、廣州、深圳等地房租也紛紛上漲，特別是進(jìn)入5、6月以來，租金漲幅大約在20%。租金與就業(yè)、與收入直接掛鉤，按理不會脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的整體環(huán)境狂漲，令人奇怪的問題是，為什么租房客對于房租急劇上漲毫無抵抗能力？
最重要的原因是，去年貨幣發(fā)行量過大與一直以來的高房價(jià)收益，光打雷不下雨的房產(chǎn)稅，讓很多手擁數(shù)套房的投資客擁有比較充足的現(xiàn)金流，不必急于套現(xiàn)，而租房收益避稅辦法極多。
房租大漲是我國收入分配不均衡的反映。我國現(xiàn)有房產(chǎn)交易中有25%以現(xiàn)金進(jìn)行交易，完全沒有金融杠桿，說明有一些投資客坐擁巨額現(xiàn)金。當(dāng)投資客不需要為房產(chǎn)融資與持有成本發(fā)愁時(shí)，就會以悠閑的心態(tài)坐地漲價(jià)。另一些需要承擔(dān)融資成本上升的投資客，在交易量急劇下降時(shí)，可以通過提高租金讓租客承擔(dān)自己的融資成本。
房租上升則房價(jià)租金比下降，房價(jià)租金比下降表明房產(chǎn)投資價(jià)值提升。2009年以來，中國城市房價(jià)持續(xù)上漲，租金卻停滯不前，國際上公認(rèn)的房價(jià)租金比的上限是300，而中國中心城市的這一指標(biāo)一般都在400以上，有些房價(jià)畸高的城市超過600甚至達(dá)到1000以上。
不過，通過向租客轉(zhuǎn)嫁成本擠壓泡沫的效果有限，就算房價(jià)租金比下降，中國的房地產(chǎn)價(jià)格仍然高不可攀。有網(wǎng)友曾經(jīng)算過，南京雨花臺區(qū)豪華裝修的最高租房價(jià)格是3000元/月，房屋130平方米。計(jì)算下來，每月每平方米租金為23元，年租金為276元，按照5%的收益率，資產(chǎn)價(jià)值相當(dāng)于276/0.05=5520。也就是說，如果能夠以5520元/平方米購買該房，則出租收益為23元/平方米，年收益率為5%。筆者繼續(xù)計(jì)算，房租增加到3500元，則每年每平方租金為312元，如果年收益不變，則購買該處房的價(jià)格應(yīng)該為每平方米6240元，現(xiàn)在一線城市中心城區(qū)還能找到如此便宜的房價(jià)嗎？
房租大漲也是我國大城市溢價(jià)過高的表現(xiàn)。為什么大城市生活成本如此之高，大家依然趨之若鶩？原因很簡單，我國存在全球第一的大城市溢價(jià)，所有的行政資源、社會資源、經(jīng)濟(jì)資源都向大城市集中，大城市生活成本高，相應(yīng)的機(jī)會也多，相比而言，機(jī)會成本下降。那些擁有戶籍的城市貧困階層，可以享受大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的較高的養(yǎng)老保障，也不愿意離開大城市。中國名牌大學(xué)的學(xué)生十之八九流入美歐，即使留在國內(nèi)的也絕大多數(shù)在大城市創(chuàng)業(yè)，并不會也不甘到二三線城市，這并不是學(xué)生本身的覺悟問題，而是機(jī)會成本與社會資源綜合考量下的理性選擇。
房地產(chǎn)投資客提高房租，就是享受大城市的紅利的表現(xiàn)。如果中國不能破除戶籍藩籬，如果社會保障體系不能做到全國統(tǒng)一，如果社會資源依然通過行政手段源源不斷流入大城市，那么，大城市的溢價(jià)將越來越高，不是通過房租就是通過養(yǎng)老等方式表現(xiàn)出來。
最后，也是最重要的原因是，我國對于租房者缺乏最起碼的法律保護(hù)。德國、加拿大等國對于租房者有完善的法律保護(hù)。以德國為例，有一半家庭租房居住，主要有兩方面的原因：一是租房者權(quán)益受到嚴(yán)格保護(hù)，房屋承租人對房屋的各項(xiàng)權(quán)利屬于受憲法保護(hù)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。根據(jù)德國民法的相關(guān)規(guī)定，房東非經(jīng)過訴訟途徑，不得強(qiáng)迫房客搬出。如果法院判令房客搬出，在法院設(shè)定的合理遷出期限屆滿前，租賃關(guān)系也一直存續(xù)，房客仍然享有合同和法律規(guī)定的對房屋的各項(xiàng)權(quán)利。一般情況下，房東在出租后3年內(nèi)不得將租金漲幅超過20%。即使有正當(dāng)?shù)睦碛上胩岣咦饨�，也必須�?jīng)過房客的同意。如果房客不同意，房東只能提起訴訟，而不能自己強(qiáng)行提高租金。
在國內(nèi)，租客毫無法律保障，面對節(jié)節(jié)上漲的房租，或者選擇用腳投票，或者只能忍受再忍受，成為無奈一族。(葉檀)
更多房產(chǎn)新聞?wù)堖M(jìn)湘潭房產(chǎn)網(wǎng)（http://xt.fangyuan365.com）
