湘潭房產(chǎn)網(wǎng)12月29日訊 現(xiàn)房價高企不下,雖然明年政府仍繼續(xù)加大對房地產(chǎn)價格的調(diào)控,但作為普通市民來說,買房不是拍腦袋瓜就可以下決定的事情,需要多方面對比,慎重再慎重。有許多市民在拿到房產(chǎn)證之后摸不著北,我們耗盡畢生心血為了套房子,可這套房子卻只有50年或70年的產(chǎn)權,難免讓人產(chǎn)生疑問:在70年產(chǎn)權到期后究竟是“到期后無償收回”還是“續(xù)費使用”呢?
購房者劉先生最近陪朋友到市區(qū)多個樓盤看房,發(fā)現(xiàn)有的樓盤產(chǎn)權50年,有的是70年,不少樓盤打著“產(chǎn)權70年”的廣告來吸引購房者,劉先生產(chǎn)生疑問,便回家查看了自己的房產(chǎn)證,發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證上并沒有標明其使用年限,他更加摸不著頭腦了:究竟50年和70年有和區(qū)別,到期后房子是不是不屬于自己了?
土地有年限,房子無年限
湘潭市房產(chǎn)交易中心工作人員向筆者透露,消費者對房屋產(chǎn)權問題多數(shù)一知半解,許多業(yè)主和購房者都會問到這個問題,但其實這是對“產(chǎn)權”的誤解,消費者混淆了房屋產(chǎn)權和土地使用權問題,“土地使用權”與“房屋產(chǎn)權”是兩個不同的概念,房屋產(chǎn)權是所有權,土地使用權是國家出讓的。所謂房地產(chǎn)使用權,其實只是土地使用權。土地使用權決定了房產(chǎn)的使用權。
業(yè)主所有的住宅除了擁有房屋的所有權外,還擁有該房屋的國土土地使用權,還具備所占有的國有土地使用權。商品房產(chǎn)權沒有年限。
國家明確規(guī)定,土地使用權出讓年限不得高于70年,出讓30年、50年或70年都屬合法范圍。過去,開發(fā)商從政府手中拿到土地使用權,有的30年,有的50年,最長70年。
湘潭市區(qū)一些早期如2000年前拿到地塊的項目,現(xiàn)在已剩下36年的土地使用權。有業(yè)界人士透露,50年、70年之分要看地塊的性質(zhì),如今的出讓合同寫清楚土地使用權的年限。市國土資源局相關人士證實了這一說法,目前只有40、50、70年的土地使用年限區(qū)分,沒有了綜合用地性質(zhì)的年限。(根據(jù)《物權法》第一百四十九條,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續(xù)期。)
而非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定；沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
由于中國商品房出現(xiàn)的歷史最多不過30多年,距70年期限還有很長時間,對于土地使用權期滿后如何重新續(xù)期,目前還沒有具體的政策和說法。業(yè)界較認可的有三種可能:1、可以續(xù)期,需補交土地使用權出讓金；2、不可續(xù)期,土地使用權收回,對土地上建筑物、構筑物予以補償；3、不可續(xù)期,無償收回土地使用權。
住宅用地和非住宅用地的區(qū)別,一字之差結果截然不同
新通過的《物權法》對建設用地使用權做了進一步的劃分,區(qū)別對待住宅建設用地使用權和非建設住宅用地使用權,從而與先前的土地管理法相吻合。這樣的規(guī)定對普通百姓的生活影響深遠。因為現(xiàn)在城市住宅用房屋,除了國家劃撥土地之外,基本上是在出讓的土地上建造的,國家把地出讓給開發(fā)商,是有期限的,例如40、50、70年,住宅最長是70年。
如果住宅用地使用權出讓為70年,房屋的使用壽命長于這個年限的話,當使用期限到了之后,房子還屬于自己嗎?70年使用權到期后怎么辦?這個問題對于私人購房顯得尤其重要,不少市民在購房時不禁產(chǎn)生疑問,而業(yè)界人士告訴我們,土地有年限,房子無期限,當房子到了50、70年以后,如沒有其他改造處理,將會自動續(xù)期,《物權法》規(guī)定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定；沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
現(xiàn)在也有不少商業(yè)用地都改作住宅用地來炒賣。有的開發(fā)商對購房人宣傳的是住宅用地,結果簽約后購房人發(fā)現(xiàn)是商業(yè)用地。按照即將實施的物權法,商業(yè)用地或非住宅建設用地使用權在期滿時是不能自動續(xù)期的,需要提前申請續(xù)期,而且肯定要交納土地使用權出讓金,這對社會公眾的生活影響很大。所以需要市民在購房之前火眼金睛,辨別其中的不同。
焦點：房屋產(chǎn)權及相關條例
房屋產(chǎn)權:是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利,也就是房屋各項權益的總和,即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。
相關條例:《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有使用權出讓和轉讓暫行條例》明確規(guī)定,居住用地土地使用權出讓的最高年限是70年。70年的土地使用權期滿后,土地收歸國有,而地上建筑物仍屬業(yè)主所有。如果再次申請土地使用權,則應該根據(jù)當時的地價水平,補交土地出讓金。
1、《北京市國有建設用地供應辦法(試行)》中提及了房屋產(chǎn)權70年后怎么辦的問題�！掇k法》第二十五條規(guī)定:土地有償使用期限屆滿,土地使用者需繼續(xù)使用土地的,應當至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請,未申請或者申請未獲批準的,期滿后的土地使用權由政府無償收回。
2、而《上海市國有建設用地使用權出讓合同》對于土地期滿后的處理方法則做出了“出讓人收回并補償相應殘余價值”或“出讓人無償收回”等約定。
答疑:
Q:房產(chǎn)證上會寫上年限嗎?
A:購買商品房后,由住建局發(fā)放的房產(chǎn)證,國土局則發(fā)放國有土地使用證,有些地區(qū)會在房產(chǎn)證上注明土地的使用年限,目前湘潭的是沒有注明的,另一方面,如業(yè)主需求土地使用證,則需要開發(fā)商協(xié)助向國土局申請。
Q:國有土地使用證和房產(chǎn)證有什么區(qū)別?
A:要買房子首先要看兩證,《國有土地使用權證》和《房屋產(chǎn)權證》,《國有土地使用權證》上就有你所購買房屋的土地分攤面積和性質(zhì)以及年限,住宅用地是指用于居住建筑的用地,非住宅用地包括“商業(yè)用地”、“工業(yè)用地”等。
國有土地使用證是公有的,房產(chǎn)證是私有的,國有土地使用權50年、70年是針對該地塊的土地使用年限,而商品房被購房者購買后,則屬于業(yè)主所有,但業(yè)主僅擁有這塊土地上對應的商品房擁有權,而沒有土地的使用權。另外,只有土地才有使用年限。
業(yè)主購買商品房,目前沒有硬性規(guī)定需要發(fā)放國土使用證,業(yè)主如有需求,則需要在開發(fā)商的配合下向國土局申請。
Q:房屋產(chǎn)權是從什么時候算起,如何界定?
A:住宅用地的土地使用年限是70年,從該地塊取得之日起算。70年指的是該地塊的國有土地的使用年限,并不是房屋所有權的年限。土地使用權使用起止年限以土地出讓方和受讓方簽訂的土地出讓合同約定的日期為準,不考慮你和開發(fā)商簽署的預售合同日期。
比如一個開發(fā)商2006年買的土地使用權,3年的開發(fā)時間,你2008年買的房子,2009年才交房入住,那么你的產(chǎn)權時間從2006年算起70年。土地使用年限按土地證上的用地性質(zhì)來劃分。
Q:產(chǎn)權到期后房子該怎么辦?
A:中國自改革開放以來,才開始房屋產(chǎn)權年限的問題,從首批擁有房產(chǎn)證的業(yè)主至今也不過30多年,距離產(chǎn)權70年還有一段距離,目前國家暫無條例明確規(guī)定,產(chǎn)權到期后的具體處理方法�，F(xiàn)在普遍認為的是,到期后交納一定費用便可以繼續(xù)續(xù)期,但具體的操作方法還沒有明文規(guī)定。
Tips:
查房屋產(chǎn)權時要注意的情況:
1.有房屋未必有產(chǎn)權,如單位自建、農(nóng)村宅基地建房、社區(qū)配套用房、違建房等;
2.產(chǎn)權是否登記?如預售房、抵押商品房未登記等;
3.產(chǎn)權是否完整?如已抵押未解除、公房不符合上市出售條件;
4.產(chǎn)權有無糾紛?如拍賣競得、婚姻或財產(chǎn)繼承、確定為拆遷的房屋等;
5.有房地產(chǎn)兩證未必就有產(chǎn)權,如偽造房產(chǎn)兩證、被查封或強制拍賣、遺失補辦后發(fā)生過轉讓。
