隨著國十條的逐步推進和政府主管部門再三強調(diào)“加強調(diào)控政策落實力度絕不能松勁”，一些開發(fā)商著手商品房打折來迎合市場，甚至有的樓盤出現(xiàn)了七折促銷。問題也隨之而生：房價將會“調(diào)控”到什么樣的水平？
樓市政策是降房價還是穩(wěn)房價
眾所周知，樓市調(diào)控的核心在房價。對于國十條究竟要把房價調(diào)控到何種水平，不同的利益集團和階層，也有截然不同的解讀。一些利益群體稱，此次房地產(chǎn)調(diào)控不是打壓房價，僅僅是抑制部分城市房價的過快上漲。而絕大多數(shù)民眾期望，此輪調(diào)控是要把高高在上的房價調(diào)整到普通市民買得起的水平。那么究竟本輪調(diào)控的目標是什么？
其實，查閱一下近年來國家房地產(chǎn)調(diào)控的發(fā)展就不難發(fā)現(xiàn)，“抑制房價過快上漲”的提法并不是今天才有。
早在2005年4月召開的加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的國務院常務會議上就提出，必須把解決房地產(chǎn)“價格上升幅度過大的問題”，作為當時宏觀調(diào)控的突出任務；2006年5月召開的國務院常務會議，又把控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責任制。此后，幾乎每年的房地產(chǎn)市場調(diào)控，都把“抑制房價過快上漲”的問題作為重點突出。遺憾的是，調(diào)控房價上漲，被理解為了默許甚至支持房價上漲，結(jié)果就呈現(xiàn)出越調(diào)控越上漲的局面�？梢哉f，這是一筆“歷史賬”。所以，本輪調(diào)控之所以被稱為“史上最嚴厲”，是因為其不僅僅針對2009年暴漲的房價進行“遏制”，而是對這幾年來所有“上漲過快”的房價，進行一次徹底的清算。
從國十條頒布至今，在全國各大中城市，不僅基本上已不存在“房價過快上漲”的勢頭，而且一些地方和樓盤的房價已經(jīng)出現(xiàn)1—3成左右的下跌，并且還有跌幅將繼續(xù)加大之勢。在這樣的背景下，住建部近日再三強調(diào)房市調(diào)控“絕不松勁”，表明現(xiàn)在的房價調(diào)控結(jié)果，還遠未達到希望的水平。
中央早在“九八房改”伊始就已提出：讓百姓買得起房、買放心房。這才應該是政府制定住房政策、調(diào)控房地產(chǎn)市場的根本目標和出發(fā)點。這句話放到今天，更能有助于我們分辨房價的未來趨勢。
解決房價問題需根治地方政府土地財政依賴
地方土地財政成為了“藏污納垢”之所。國家審計署近日指出，2009年有11個省區(qū)應征未征土地出讓金等收入381.81億元。與地方政府對土地出讓金的“寬容”態(tài)度不同，審計署還發(fā)現(xiàn)地方政府債務達到了近2.8萬億之巨。
地方政府一方面對開發(fā)商應繳資金大方寬限，另一方面則是想盡一切辦法去融資借債。厚此薄彼之間，能夠讓我們看到當下地方財政管理體制與房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務之間的利害攸關(guān)程度之深，而能否就此問題實現(xiàn)體制性改革突破，事關(guān)本輪房地產(chǎn)調(diào)控成敗。
近年來，許多地方政府已將“賣地”視為緩解資金困境的“生財”之道，圍繞土地財政難免會滋生違規(guī)沖動。截至目前，房地產(chǎn)調(diào)控政策依然是中央政府主導，但具體執(zhí)行者則為地方政府。后者基于自身經(jīng)濟利益考量，在歷次樓市調(diào)控屢現(xiàn)猶疑，讓樓市調(diào)控績效大打折扣。透過審計署的相關(guān)披露，業(yè)界難免擔憂，此次樓市調(diào)控是否會重蹈此前覆轍。
在本輪樓市調(diào)控中，與土地市場息息相關(guān)的政策便是主管部門重申要嚴格執(zhí)行土地增值稅政策。一旦政策落實，開發(fā)商們避稅空間大為縮小，此前低成本拿地和目前高土地增值而遭遇“清算危機”。囤積土地的行為將被遏制，商品房供給可能隨之增加，樓市供不應求矛盾將會得到緩解。而與土地增值稅嚴格征收一并為開發(fā)商“憂慮”的，還有樓市保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的開征熱議。近期，通過提高房產(chǎn)保有成本打壓樓市投機、為樓市降溫的呼聲不斷，上海等地也紛紛表示要考慮出臺房產(chǎn)稅。
在樓市調(diào)控重壓之下，土地市場迅速“跳水”。上海近日掛牌出讓的一地塊折合樓面地價僅約5500元/平方米，尚不及區(qū)域在售新房的50%。這在強化開發(fā)商地價下調(diào)預期的同時，地方政府的“蛋糕”也隱約被觸動。這預示著樓市目前的高價位將難以持續(xù)，但土地價格能否按照這一態(tài)勢繼續(xù)演繹尚不得而知。因為“以樓市提振經(jīng)濟”的慣性思維不破，只要未來經(jīng)濟形勢面臨任何風吹草動，就將成為樓市由跌及漲的契機。由此，樓市觀望膠著之勢更難打破。
地方政府對土地出讓金等收入的違規(guī)操作，再次暴露出地方財政對土地開發(fā)的倚重。以此觀之，中央政府樓市調(diào)控在劍指樓市投機的同時，也必然會觸動地方政府的切身利益，而后者又恰恰是樓市調(diào)控的執(zhí)行者。更為重要的是，基于地方債務規(guī)模之大，必須要依靠新的體制改革才能夠突破困局，否則土地依賴問題只會進一步加劇。其中的政策要害在于：中央財政轉(zhuǎn)移部分財稅收益補貼地方財政，改變兩級政府財權(quán)事權(quán)不對等問題，逐步清償既有地方債務；把增量地方債務全部納入規(guī)范的地方債券發(fā)行體制中，避免債務壓力進一步加大。在此基礎上，地方政府對于土地出讓金的依賴才能夠減輕，房產(chǎn)調(diào)控才能夠真正得到長期落實。
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