湘潭房產(chǎn)網(wǎng)11月02日訊 很多購房者在簽訂購房合同時(shí)，都有較高的法律意識(shí)，對(duì)于合同約定條款會(huì)仔細(xì)考慮。不過在簽訂正式商品房買賣合同之前，一般先會(huì)與購房者簽訂一份臨時(shí)的購房“認(rèn)購協(xié)議書”。認(rèn)購協(xié)議書”雖然是臨時(shí)的，但也同樣具有法律效力，不可隨便簽訂，否則將會(huì)嚴(yán)重影響消費(fèi)者的利益。那么消費(fèi)者在簽訂購房臨時(shí)“認(rèn)購協(xié)議書”時(shí)應(yīng)注意些什么呢？為此，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)記者請(qǐng)教專業(yè)人士，就簽訂購“認(rèn)購協(xié)議書”進(jìn)行答疑解惑。
簽合同前要“一看、二問、三查”
“一看”是看開發(fā)商的有關(guān)證件 （五證是否齊全）及資料，包括營業(yè)執(zhí)照、《國有土地使用證》、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、 《建筑工程施工許可證》、 《商品房預(yù)售許可證》等。 “二問”是在看的過程中，可以對(duì)自己有疑問的地方及時(shí)向開發(fā)商、代理商的銷售人員進(jìn)行詢問；其次，還應(yīng)當(dāng)多問問同一樓盤的其他業(yè)主，包括不同時(shí)間購房的業(yè)主，以期核對(duì)別人所獲得的信息及看法與自己有何不同；在對(duì)某些購房所涉及的專業(yè)問題或法律問題不能肯定時(shí)，還可向律師等專業(yè)人士咨詢。 “三查”是盡可能多地調(diào)查了解開發(fā)商及該樓盤的相關(guān)信息，包括開展商經(jīng)營業(yè)績(jī)、資金狀況、商業(yè)信譽(yù)及以往開發(fā)樓盤的情況等。
“訂金”“定金”要分清
很多的購房者都曾遇到過交 “定金”或者 “訂金”的情況，也因 “定金”與“訂金”一字之差，出現(xiàn)過很多問題和糾紛。所以購房需要的不僅僅是選房的獨(dú)具慧眼，更需要的是簽訂合同的謹(jǐn)慎與細(xì)心。
“訂金”在法律上并沒有嚴(yán)格的界定，從文字的理解上來說， “訂”的含義是訂立、預(yù)訂之意。 “訂金”與 “定金”的債務(wù)性質(zhì)完全不同， “訂金”屬于預(yù)付款性質(zhì)，不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì)，不起擔(dān)保作用。因此， “訂金”有時(shí)也被稱為認(rèn)購金、誠意金。當(dāng)合同不能履行時(shí)，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任。如賣方違約，買方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額。如買方?jīng)Q定不購買，賣方應(yīng)將認(rèn)購金退還。
“定金”在法律上有比較嚴(yán)格的界定，是指?jìng)鶛?quán)債務(wù)關(guān)系中，為了擔(dān)保債的履行，一方當(dāng)事人在債務(wù)未履行之前先行交付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的貨幣。如果合同正常履行時(shí)，定金充作價(jià)款或由交付方收回；如果合同不能履行時(shí)，以定金形式承擔(dān)違約責(zé)任，即交付定金的一方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。也就是說，如果購房者在簽訂認(rèn)購書后反悔，開發(fā)商有權(quán)沒收購房者的定金；如果開發(fā)商違約，不與購房者簽訂正式的預(yù)售合同，則購房者有權(quán)要求開發(fā)商雙倍返還定金。
此外，購房者在簽訂購房臨時(shí) “認(rèn)購協(xié)議書”時(shí)，還要細(xì)審 “認(rèn)購協(xié)議書”相關(guān)條款，對(duì)于購房者難以自行把握之處，向律師等相關(guān)專業(yè)人士咨詢了解之后再簽訂。對(duì)于 《認(rèn)購書》中雙方達(dá)成一致的基本內(nèi)容尤其是達(dá)成意向的房屋位置、面積、單價(jià)、總價(jià)等必須有明確的約定，否則 《認(rèn)購書》沒有產(chǎn)生效力的事實(shí)基礎(chǔ)。另外購房者簽訂了 《商品房認(rèn)購協(xié)議書》并交付了定金后，在開發(fā)商沒有取得 《國有土地使用權(quán)證》和 《商品房預(yù)售許可證》之前，不要簽訂 《商品房買賣合同》，也不要交購房款，以免日后遭遇辦理房產(chǎn)證 “難產(chǎn)”的問題。
