湘潭房產(chǎn)網(wǎng)8月24日訊 隨著購房者對房子的要求越來越高,開發(fā)商之間的銷售戰(zhàn)也一直持續(xù)升溫。由此,買賣雙方在當(dāng)前商品房銷售過程中也出現(xiàn)各種糾紛,不少購房者紛紛感嘆,陷阱多多,風(fēng)險(xiǎn)多多,令人防不勝防,很多購房者更是深感無奈,不知所措。下面小編就為購房者介紹購房過程中的幾種陷阱的招數(shù),以便有效的規(guī)避購房風(fēng)險(xiǎn),維護(hù)自身權(quán)益。
陷阱一:廣告促銷———擋不住的誘惑
說起地產(chǎn)廣告,不禁讓人聯(lián)想起電影《大腕》的一句經(jīng)典臺詞:“什么叫成功人士?你知道嗎?成功人士就是買什么東西都買最貴的,不買最好的。所以,我們做房地產(chǎn)的口號就是:不求最好,但求最貴!”
“40平方米的單身公寓“變身”75平方米的小復(fù)式”、“買一送一”、“兩房變?nèi)俊薄浰兔娣e成為當(dāng)下某些樓盤誘人上鉤的重要營銷手段。
根據(jù)開發(fā)商核心賣點(diǎn)調(diào)查:90%以上的購房者對樓盤的第一印象來自開發(fā)商的售樓廣告。開發(fā)商通過全方位包裝樓盤核心賣點(diǎn)信息,如“奢華生活”、“品質(zhì)人生”、“尊貴選擇”等等。
然后就是內(nèi)部認(rèn)購,或者優(yōu)惠認(rèn)籌。無非就是,“內(nèi)部”認(rèn)購、誠意登記。銷售的噱頭令人眼花繚亂,這都是為開發(fā)商銷售房屋利益最大化作準(zhǔn)備。而對于購房人來說,內(nèi)部認(rèn)購由于有優(yōu)惠條件,有一定的吸引力,這時(shí)就有可能掉進(jìn)開發(fā)商的認(rèn)購陷阱。購房者只要表現(xiàn)出一點(diǎn)購房的意向,銷售人員就會告訴你說這個(gè)戶型就只有幾套了,如果不交付定金可能就賣完了,要求客戶馬上交付定金。如果客戶說沒有帶夠定金,銷售人員就會要求客戶先交小部分定金,然后要求客戶次日交齊定金。如果購房者在約定的時(shí)間內(nèi)未能前來,所付定金就不予退還。
在銷售現(xiàn)場,開發(fā)商總是在營造銷售興旺的氛圍,還經(jīng)常會在售樓中心的房源公示欄上打上“售馨”的字樣,或者在銷售業(yè)績示意圖上標(biāo)識出大面積的已售單元,讓購房者覺得已經(jīng)賣的沒有多少套房子了,現(xiàn)在不入手還等待何時(shí)?同時(shí)銷售人員也會采取很多方法來制造樓盤熱銷氣氛,讓購房者產(chǎn)生緊張感,在沒考慮清楚的情況下,一沖動(dòng),就簽了合同,交了錢。
陷阱二:合同條款———似是而非
多數(shù)開發(fā)商都是委托房產(chǎn)代理商銷售的。銷售陷阱也跟著衍生出來。現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商將項(xiàng)目的銷售事務(wù)委托給房產(chǎn)代理商,房產(chǎn)代理商為了完成銷售任務(wù)、追求銷售額,往往在促銷廣告上夸大其詞,購房者一旦簽訂房屋買賣合同,其任務(wù)便已完成。當(dāng)購房者發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)后,就存在到底應(yīng)向誰追究責(zé)任的問題。
簽訂購房合同之前,要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰,它是購房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂購房合同是無效的,所以,合同的出賣人應(yīng)當(dāng)是該樓盤的開發(fā)商。如果開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約,該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營資格,并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書,才真正具備簽約的資格。
商品房預(yù)售和銷售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”,即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或者《商品房銷售許可證》。尤其是《商品房預(yù)售許可證》,它是購房者必須審查的最重要的文件。缺少上述文件,則該商品房不具備銷售條件。
除了具備上述“五證”之外,法律規(guī)定,被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原買受人同意的商品房是不能銷售的,否則,買受人則面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn),直至財(cái)房兩空。所以,在購房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售,以確保交易安全。
目前商品房買賣的通常做法是購房者買房時(shí)先簽訂認(rèn)購書并且支付定金,然后才簽訂購房合同。由于購房者事前沒看到合同,在簽約與不簽約之間陷入兩難境地:不簽吧,擔(dān)心定金被沒收；簽吧,合同中陷阱多多。因此,建議購房者采取以下辦法:1、在審查購房合同,確認(rèn)沒有問題之后才交定金。2、不簽認(rèn)購書,直接簽訂購房合同同時(shí)支付定金。3、在認(rèn)購書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協(xié)商不成,出賣人必須向買受人退還定金。
現(xiàn)在的購房合同是由國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同,相當(dāng)一部分內(nèi)容已經(jīng)用鉛字印制好了,另一部分留空白,由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫。建議購房者認(rèn)真仔細(xì)地閱讀、審查合同的每一條款,并做好以下工作:1、對標(biāo)準(zhǔn)合同印制好的內(nèi)容,一般不作很大修改,但并非不能修改,只要當(dāng)事人認(rèn)為不合理,就有權(quán)修改。2、對于標(biāo)準(zhǔn)合同已印制好的選擇性條款,購房者可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇對自己最有利的約定。3、對于空白部分,不能由出賣人預(yù)先填好內(nèi)容,然后要求買受人全盤接受,因?yàn)檫@是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人就合同的每一條款協(xié)商一致。4、對于雙方不能協(xié)商一致的條款,應(yīng)當(dāng)做好記錄,由雙方簽字確認(rèn),這是雙方不能協(xié)商一致的書面憑證,如果買賣不成,購房者可據(jù)此索回定金和已付房款。
至于合同約定的付款方式,目前購房者通常采取按揭、分期付款的方式來支付房款。如果采取的是現(xiàn)金支付方式,建議購房者盡量減少首期房款的金額,待辦理商品房備案登記手續(xù)之后,再支付大部分房款,同時(shí)留一部分購房款待辦妥房產(chǎn)證后支付,這才能最大限度的保護(hù)自身的權(quán)益。如果采取的是按揭付款方式,為了防止購房者辦不了按揭貸款而買不了房子,而且連定金和首期都退不了,建議購房者在付款方式和期限中寫明:“如果未能訂立按揭貸款合同的:1、合同繼續(xù)履行,但買受人和出賣人雙方需另行簽訂付款協(xié)議；2、因當(dāng)事人一方原因未能訂立按揭貸款合同的,另一方可以請求解除合同和賠償損失；3、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,雙方均可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)收受的購房款本金或者定金返還給買受人,并按銀行同期貸款利率支付相應(yīng)的利息�！�
陷阱三:交樓程序———本末倒置折騰到“暈”
進(jìn)入交房階段,購房者和開發(fā)商之間的聯(lián)系也接近尾聲。很多開發(fā)商在交房時(shí)大玩陷阱,令業(yè)主錯(cuò)不提防。小編為你搜集了開發(fā)商交房常見的七大陷阱及應(yīng)對之策,業(yè)主在收房時(shí)一定要仔細(xì)驗(yàn)房,以免開發(fā)商事后扯皮,自己的利益受損�！叭龝蛔C一表”不齊全,特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》,往往因?yàn)闃潜P整體建筑未完成而根本無法驗(yàn)收。而為盡快回籠資金等原因,開發(fā)商又急于交樓,問題往往因此而起。遇到這種情況,購房人可選擇不收房,如果確實(shí)被要求收,也要在相關(guān)文件,如《住戶驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《××表》”等字樣并妥善保留好相關(guān)文件副本。
一般情況下。先驗(yàn)房后交費(fèi)、簽文件的收房程序是較合理的正常程序,但有些商家大多數(shù)采取先交錢填表、簽文件,再驗(yàn)樓的伎倆,目的是讓消費(fèi)者先簽了收房認(rèn)可書再驗(yàn)樓,等發(fā)現(xiàn)問題時(shí)購房者后悔也來不及,而商家的主動(dòng)性更大,責(zé)任更小。針對這種陷阱,購房者在訂合同時(shí)就應(yīng)該將先驗(yàn)房再收房作為附加條款寫在合同里,不驗(yàn)房就不收房。如當(dāng)初合同未有約定,商家要求一定要先簽文件,則可采取變通方法,在每份文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗(yàn)房”等字樣,驗(yàn)房時(shí)如出現(xiàn)什么情況,也可靈活處理。
商家典型的做法是先辦手續(xù)再驗(yàn)樓,并將辦理換發(fā)票、發(fā)表、交費(fèi)、入住登記等各種手續(xù)地方特意安排在不同的地方,更絕的是集中在同一時(shí)間里通知更多的買家收房,造成收房人要東奔西跑排了這隊(duì)排那隊(duì)的現(xiàn)象,讓收房的人未進(jìn)自家門已精疲力盡,恨不得早點(diǎn)結(jié)束,哪有耐心仔仔細(xì)細(xì)地查驗(yàn)所購房屋的上上下下,里里外外,更沒精力再就房屋出現(xiàn)的問題與開發(fā)商細(xì)加理論。于是,對于開發(fā)商來說,最關(guān)鍵的驗(yàn)房一關(guān)便輕松過去。
通常情況下,房屋驗(yàn)收的條件有:房屋必須有質(zhì)檢站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明。按照有關(guān)規(guī)定,房屋交付使用前,必須要經(jīng)區(qū)級房屋質(zhì)檢站驗(yàn)收合格,才能允許住戶居住。在查驗(yàn)此合格證件后,住戶自己也要對房屋進(jìn)行質(zhì)量檢查,發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)解決。
凡竣工的工程,一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電、污水、路通,一平即樓前6米、樓后3米場地要平整,不準(zhǔn)堆積建材或雜物,以確保進(jìn)出安全。要做到煤氣表、電表(單元表)、水表三表到戶。室內(nèi)清掃干凈,水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈,無污物,達(dá)到窗明地凈,地漏、雨水等處無堵塞雜物。
陷阱四:售后服務(wù)———讓你望梅難止渴
說起售后就不得不說售后包租。說起售后包租還真離不了幾年前我市銷售火爆的某商城。帶租約銷售。就是說業(yè)主只要買了此商城的鋪面,在商城開業(yè)的同時(shí)就已經(jīng)租出去了。結(jié)果幾年的市場驗(yàn)證,如今,我們終于看到了少些結(jié)果。各業(yè)主與開發(fā)商和經(jīng)營方的矛盾日益凸顯。
從市場經(jīng)濟(jì)的角度講,任何的市場行為都有相應(yīng)的市場風(fēng)險(xiǎn),這是一條亙古不變的法則。但是,如何避免法律風(fēng)險(xiǎn),或者將相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)降至最低,卻是一個(gè)理性的投資人必須考慮的問題。
售后包租行為是一種合同行為,防范風(fēng)險(xiǎn)主要考慮以下幾個(gè)方面。首先,業(yè)主在投資之前,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分的調(diào)查。主要調(diào)查所要投資購買的樓盤所處位置、有否升值潛力,開發(fā)商的資信能力、聲譽(yù),承租人或受托包租人的履約能力、聲譽(yù)等。如果是商業(yè)鋪面,還要對該項(xiàng)目的前景有比較清醒的認(rèn)識和分析。從某種意義上講,這既是風(fēng)險(xiǎn)防范的第一步,也是至關(guān)重要的一步。
其次,在簽約時(shí),要將開發(fā)商、中介公司或管理公司的承諾載入合同條款。特別是在與中介公司或管理公司簽訂租賃合同或委托租賃合同時(shí),不但要明確租金、租期、租金的交付方式等事項(xiàng),更重要的是要明確相關(guān)責(zé)任人的違約責(zé)任。需要特別指出的是,開發(fā)商在作廣告宣傳的時(shí)候所承諾的回報(bào)率通常是比較高的,因而其所售房價(jià)也會被事先提高。因此,違約責(zé)任的承擔(dān)必須能夠補(bǔ)償業(yè)主因購買高價(jià)房屋而遭受的差價(jià)損失及其他損失,甚至可以更高,以便更有效地約束管理公司及開發(fā)商。
最后,應(yīng)當(dāng)讓開發(fā)商成為租賃合同或委托合同的擔(dān)保人。我們知道,開發(fā)商之所以推出“售后包租”的銷售模式,主要是為了解決其資金困難。而現(xiàn)在采取的由中介公司或租賃公司等第三人承租或受托包租的方式,業(yè)主付清房款后,便與開發(fā)商沒有任何法律關(guān)系,無論如何,開發(fā)商皆坐收漁利。且一旦出現(xiàn)投資失敗、不能獲取預(yù)期回報(bào)時(shí),業(yè)主便無法追究開發(fā)商任何責(zé)任,顯然有失公允。因此,應(yīng)約定一旦中介公司或租賃公司不能承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí),開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。值得注意的是,開發(fā)商以其經(jīng)營收入提供擔(dān)保是沒有任何意義的,因?yàn)槠浣?jīng)營收入根本不具有可預(yù)知性。
一言以蔽之,在目前我國房地產(chǎn)市場及其投融資渠道尚不成熟的時(shí)期,業(yè)主要想獲得“售后包租”的高額回報(bào),就必須對其中暗含的法律風(fēng)險(xiǎn)有清醒的認(rèn)識,防患于未然,才能避免不必要的法律風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)其投資利益的最大化。
