２００８年１０月，十一屆全國人大常委會出臺了五年立法規(guī)劃，規(guī)劃制定或修改６４件法律，其中就包括《住房保障法》。２００９年部分城市房價猶如野馬脫韁般地上漲，使這部法律的出臺更顯緊迫。據(jù)了解，《住房保障法》的討論稿已提交到有關(guān)部門，并可望于２０１３年前正式出臺。其他國家或有《住宅法》或有住房的基本救助措施但卻沒有《住房保障法》。我國所要制定的《住房保障法》，顯然更注重于住房對人民生活的保障性功能，為此，就應(yīng)當(dāng)從以下方面對住房問題做出相應(yīng)的法律規(guī)范。
１．確立公民享有合理住房的權(quán)利
住房是人類生存與發(fā)展的基本條件，確保公民享有合理住房的權(quán)利已經(jīng)成為現(xiàn)代社會發(fā)展的主流，它是可持續(xù)發(fā)展理念在人的基本權(quán)利方面的重要體現(xiàn)，更是科學(xué)發(fā)展觀以人為本的根本要求。而且作為一項基本人權(quán)，住房權(quán)具有與生俱來的優(yōu)先性，并成為房地產(chǎn)業(yè)存在與發(fā)展的天然公理。因此，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的法律制度、發(fā)展模式、運作規(guī)則、利益分配與調(diào)整等，只能在這個基礎(chǔ)上建立、延伸與拓展。我國《憲法》第３９條規(guī)定：“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯”，《民法通則》第７５條規(guī)定：“公民的個人合法財產(chǎn)包括房屋受法律保護(hù)”，《物權(quán)法》第６４條也規(guī)定：“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)”，但是卻沒有關(guān)于“公民享有合理住房的權(quán)利”的法律規(guī)定。為此，《住房保障法》不僅要明確對于公民住宅的法律保護(hù)，更要確立公民享有合理住房的權(quán)利。
２．明確房地產(chǎn)業(yè)的民生性質(zhì)及其決策程序
許多人認(rèn)為《住房保障法》是為保障性住房而做的專門立法，這種理解其實并不全面。不可否認(rèn)，保障性住房是這一法律的重要內(nèi)容，但《住房保障法》的內(nèi)涵更廣，比如說，不能住進(jìn)保障性住房的中等收入人群，他們享有合理住房的權(quán)利就應(yīng)通過中低價位商品房得到保障。因此《住房保障法》必須對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從法律層面做出規(guī)制才能確保每一位公民都能享有合理住房的權(quán)利。與許多資本主義國家的房地產(chǎn)是以土地私有制為基礎(chǔ)不同，中國的房地產(chǎn)是建立在土地公有制基礎(chǔ)上的，土地的公有性、國家的人民性、公民居住權(quán)的天賦性，決定了中國房地產(chǎn)業(yè)的民生性。
因此，中國房地產(chǎn)業(yè)存在與發(fā)展的根本所在，不是追求ＧＤＰ的增長、為政府帶來“政績”、讓開發(fā)商賺得更多利潤，而是保障和改善絕大多數(shù)人的基本居住條件。從中國房地產(chǎn)尤其是住宅地產(chǎn)鮮明的公共性和民生性出發(fā)，《住房保障法》應(yīng)該把房地產(chǎn)問題納入到完全的公共決策程序，在政策議程的設(shè)置上，就應(yīng)把與廣大民眾享有合理住房權(quán)利相關(guān)的重大問題置于公共決策程序，以保證決策的公共性和民生性。
３．明確政府責(zé)任
政府不僅要負(fù)責(zé)住房以及社會基礎(chǔ)設(shè)施的統(tǒng)一規(guī)劃，而且住房建設(shè)供應(yīng)、交易秩序維護(hù)、住房消費分配等各個環(huán)節(jié)都要有政府參與，尤其是對低收入困難人群的住房保障，政府更是責(zé)無旁貸。制定《住房保障法》就是要將政府的政治意愿及其自發(fā)行為規(guī)范為強制性責(zé)任。
一是明確規(guī)定政府應(yīng)該達(dá)到的住房政策目標(biāo)，明晰各個地方“最基本住房”應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。住房政策目標(biāo)既要有宏觀和長遠(yuǎn)目標(biāo)，也要有短期和現(xiàn)實目標(biāo)，這些目標(biāo)不僅可以量化而且具有可操作性。
二是明確各級政府之間的責(zé)任分工，以及參與落實住房政策的各主體的法律地位與責(zé)任。尤其要明確政府有關(guān)職能部門在住房保障資金投入、土地提供、金融支持、財稅優(yōu)惠等方面的具體責(zé)任，并要硬性規(guī)定財政安排一定比例的資金。
借鑒國外經(jīng)驗，一般應(yīng)由中央政府負(fù)責(zé)制定政策，地方政府負(fù)責(zé)落實，包括提供土地和建立保障性住房的管理機(jī)構(gòu)。為避免各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同造成住房政策落實能力的分化，中央政府應(yīng)對落后地區(qū)實行轉(zhuǎn)移支付和提供融資幫助。
三是明確政府及有關(guān)部門不作為、慢作為和亂作為的法律責(zé)任，對于不履行責(zé)任者不僅要限期予以糾正，而且對于主要責(zé)任人應(yīng)給予行政處分直至撤職，只有這樣政府的承諾或目標(biāo)才不至于落空。
４．明確住房供應(yīng)主體及模式
《住房保障法》有必要對住房供應(yīng)體系重新進(jìn)行審視和調(diào)整，確立政府、單位、開發(fā)商“三位一體”的住房供應(yīng)模式。與此相應(yīng)，住房供應(yīng)對象或市場也應(yīng)當(dāng)由三部分組成：一是完全的商品房市場，其供應(yīng)對象為高收入人群，這個市場上的商品房可以是消費品也可以是投資品，但政府要通過金融和稅收等手段予以調(diào)控。二是有支付能力的中等收入人群的普通商品房市場，這個市場應(yīng)以消費性的住房需求為主，政府不僅可以通過信貸、稅收等相關(guān)政策來保證絕大多數(shù)有支付能力的中等收入人群進(jìn)入這個市場，也應(yīng)確立相應(yīng)的住房制度體系保證這部分人群可以通過市場得到住房。三是為不具備住房支付能力的低收入人群提供的廉租住房或租金補貼，以及為具有一定支付能力的中低收入人群提供的經(jīng)濟(jì)適用房，這個市場完全由政府制定準(zhǔn)入規(guī)則來分配。
５．明確受保障與資助的群體
什么樣的人可以進(jìn)入保障性住房范圍，或者說什么樣的人應(yīng)該由政府給予住房資助？
就我國而言現(xiàn)階段實行“普世性”住房保障顯然難以做到，譬如進(jìn)城農(nóng)民工目前還不可能完全納入到城市住房保障范圍。因此，只能遵循“選擇性”原則，并按困難程度確定救濟(jì)或救助順序。但是《住房保障法》也應(yīng)將法律構(gòu)建的實效性與前瞻性結(jié)合起來，為將來實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的住房保障留出空間，因為這更能體現(xiàn)國家的性質(zhì)，也更有助于推進(jìn)社會公平正義。
６．明確保障水平或標(biāo)準(zhǔn)
住房對于社會中的每個人來講，都是一生中的最低要求，而對于絕大多數(shù)人來講，又是一生中的最高追求。黨的十七大不僅規(guī)劃了“家庭財產(chǎn)普遍增多”的發(fā)展目標(biāo)，同時還提出了“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”的發(fā)展舉措。中國的改革和發(fā)展要想獲得最終的成功，就要鼓勵更多的人通過自身努力積累財富，包括擁有自己的房產(chǎn)，而不是通過政府或社會的救助來獲取。
本文來自湘潭房產(chǎn)網(wǎng)
