湘潭房產(chǎn)網(wǎng)7月20日訊 對(duì)一般老百姓來(lái)說(shuō)為了買(mǎi)一套合適的房子，東奔西走，看了很多樓盤(pán)，甚是辛苦，最后到能確定購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候，房子已經(jīng)花落他家，如果沒(méi)有及時(shí)的把握住項(xiàng)目的獨(dú)特價(jià)值，就買(mǎi)不到好房子。買(mǎi)房子的過(guò)程就像處對(duì)象一樣，從好感到相知相悅要接觸了多個(gè)回合，親朋好友也輪番上陣，如果有片刻猶豫不決，不下猛手，對(duì)方可能已經(jīng)離你遠(yuǎn)去了。房子占到了家庭資產(chǎn)的 “大頭”，因而買(mǎi)房之前慎重考慮是很必要的。專(zhuān)家提醒買(mǎi)房前要關(guān)注得房率、容積率、車(chē)位比率、綠地率、綠化率和銷(xiāo)售率 “六率”，特別是得房率，是選擇樓盤(pán)需要考慮的重要條件。
得房率是買(mǎi)房比較重要的一個(gè)指標(biāo)，是購(gòu)房者選擇樓盤(pán)需要考慮的首要條件。得房率是指可供住戶(hù)支配的面積 （也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶(hù)建筑面積 （也就是銷(xiāo)售面積）之比。其中套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積，銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e （俗說(shuō) “公攤面積”）。
房屋類(lèi)型可分為多層、小高層和高層三種。一般情況下，多層的得房率是最高的，小高層的次之，高層的得房率相對(duì)較低，一般在75%—80%之間。得房率越高，說(shuō)明實(shí)際得到的、能夠自我使用的面積越大，也越經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，但得房率越高，公共部分的面積也就越小，住戶(hù)也會(huì)感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多，比較實(shí)惠。
影響得房率的最直接原因就是公攤面積的大小。具體說(shuō)來(lái)主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面：
A、房型結(jié)構(gòu) （幾梯幾戶(hù)）。例如一梯多戶(hù)可能與一梯二戶(hù)需要分?jǐn)偟墓妹娣e相差無(wú)幾，可戶(hù)數(shù)增加了，每戶(hù)需要分?jǐn)偟墓妹娣e就會(huì)減小。
B、樓盤(pán)形態(tài)。一般來(lái)說(shuō)高層得房率最低，小高層次之，多層則得房率較高。
C、公共活動(dòng)區(qū)域大小。一般來(lái)說(shuō)，高品質(zhì)的物業(yè)多建有高挑大堂，寬敞電梯、室內(nèi)車(chē)庫(kù)，這些都會(huì)占用到大量公攤面積，故得房率相對(duì)較低。
D、哪些空間不算做公攤面積？車(chē)庫(kù)、會(huì)所等具備獨(dú)立使用功能的空間；售樓單位自營(yíng)、自用的房屋；為多棟房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備房等。
容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率，比率越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。
一般情況下，容積率在1左右的樓盤(pán)住得比較舒服，但可能會(huì)感覺(jué)沒(méi)有繁華都市的熱鬧。長(zhǎng)期居住在容積率在3以上的樓盤(pán)的業(yè)主會(huì)略感不適，如果達(dá)到了4以上，業(yè)主居住空間的私密性會(huì)很差，也會(huì)感到極其壓抑。樓盤(pán)的容積率太高，房子周?chē)目諝赓|(zhì)量相當(dāng)差，而且鄰里之間容易產(chǎn)生矛盾，同時(shí)高容積率的住宅項(xiàng)目對(duì)小區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域、娛樂(lè)中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。
一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)2，但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。
車(chē)位比率是小區(qū)內(nèi)車(chē)位數(shù)與小區(qū)總戶(hù)數(shù)的一個(gè)比值，是評(píng)價(jià)高檔物業(yè)的重要參考指標(biāo)。車(chē)位比率通常的規(guī)定是：車(chē)庫(kù)(位)數(shù)大于小區(qū)住戶(hù)戶(hù)數(shù)的50%，車(chē)位率必須滿(mǎn)足基本需求。
對(duì)于車(chē)位率這個(gè)問(wèn)題，估計(jì)不少購(gòu)房者會(huì)在有意無(wú)意之間給忽略了，但這種疏忽可能會(huì)給日后的生活帶來(lái)不便。據(jù)了解，現(xiàn)在新開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的中檔社區(qū)的車(chē)位數(shù)一般為0．5個(gè)／戶(hù)，而高檔社區(qū)則可達(dá)到每戶(hù)1個(gè)。購(gòu)房者在選擇樓盤(pán)時(shí)要注意，售樓人員所提供的車(chē)位率是否有水分，其中有多少車(chē)位是地下車(chē)位？有多少車(chē)位是地上車(chē)位？同時(shí)，車(chē)位是租用還是銷(xiāo)售，業(yè)主是否有產(chǎn)權(quán)以及價(jià)格是多少都要問(wèn)清楚，以免日后帶來(lái)不必要的麻煩和額外的經(jīng)濟(jì)壓力。
綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與小區(qū)用地的比率,主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。在通常的情況下，許多開(kāi)發(fā)商都是在售樓書(shū)上印制出 “綠化率”一詞，其實(shí)這是不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞，國(guó)家有關(guān)園林綠化用語(yǔ)根本就沒(méi)有這個(gè)用語(yǔ)，準(zhǔn)確的只有 “綠地率”和 “綠化覆蓋率”兩種說(shuō)法。
綠地率的計(jì)算要比綠化覆蓋率嚴(yán)格很多。在計(jì)算時(shí)，要求距建筑外土墻1.5米和道路邊線(xiàn)1米以?xún)?nèi)的用地，不得計(jì)入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計(jì)入綠地率的綠化面積，如地下車(chē)庫(kù)、化糞池，這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3米的深度，在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計(jì)算綠地率時(shí)不能計(jì)入。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。
綠化率準(zhǔn)確的提法應(yīng)為 “綠化覆蓋率”。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率,相對(duì)而言比較寬泛,大致長(zhǎng)草的地方都可以算作綠化,所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。所以購(gòu)房者要注意房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)所宣傳的綠化率是綠地率還是綠化覆蓋率。
銷(xiāo)售率反映的是市場(chǎng)上購(gòu)房者對(duì)所銷(xiāo)售樓盤(pán)的青睞程度。一般現(xiàn)在樓盤(pán)的售樓處都有銷(xiāo)控表來(lái)顯示樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況，在沒(méi)有造假的情況下，銷(xiāo)售率越高說(shuō)明樓盤(pán)越受購(gòu)房者親睞。購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)可以此做參考，但不可盲目跟風(fēng)。
