針對(duì)近期國(guó)家新一輪的宏觀調(diào)控可能給土地市場(chǎng)帶來的變化以及開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取的應(yīng)對(duì)措施，本報(bào)記者日前專訪了太平洋集團(tuán)、太平洋商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)董事長(zhǎng)章啟光。
記者：您如何評(píng)價(jià)當(dāng)前的調(diào)控政策？
章啟光：房?jī)r(jià)和地價(jià)都是市場(chǎng)推波助瀾造成的，說明市場(chǎng)的確是有這么多需求。有一部分人手里有錢，放在銀行利率太低，投資股市風(fēng)險(xiǎn)太大，購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)起碼可以保證每年有些穩(wěn)定收益，所以很多人想買房子，或者想把原來的小房子換成大房子，這就是剛性需求。其實(shí)影響房?jī)r(jià)的是住房的供應(yīng)和需求，影響土地價(jià)格的則是土地的供應(yīng)和需求。房?jī)r(jià)和地價(jià)是由兩個(gè)不同的供需層面決定的。如果以人為的方式去壓抑這種需求，作用也只是暫時(shí)的。在這種情況下如果對(duì)土地實(shí)施行政定價(jià)或行政限價(jià)，那么勢(shì)必也得對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施限價(jià)。當(dāng)然我也不贊成土地價(jià)格飆升得那么高，最終老百姓買不起房子也不是長(zhǎng)久之道。
記者：您認(rèn)為抑制地王、打擊囤地的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是什么？
章啟光：土地供求結(jié)構(gòu)性矛盾是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)頑疾之一，經(jīng)過投機(jī)者的炒作后房?jī)r(jià)比地價(jià)漲幅更高，如此循環(huán)往復(fù)。而我在新加坡考察時(shí)發(fā)現(xiàn)，他們目前的監(jiān)管和調(diào)控模式與我們有類似之處，他們的土地同樣屬于國(guó)有，但是他們會(huì)提供很多的廉租房。
最近這些年來我國(guó)房?jī)r(jià)一直在漲，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)市場(chǎng)成了貨幣泡沫的宣泄口，但是顯然國(guó)家也不允許熱錢外流。而部分國(guó)企、央企擁有龐大的現(xiàn)金流，它們進(jìn)入市場(chǎng)把土地價(jià)格炒到那么高，這沒有完全盡到企業(yè)所背負(fù)的社會(huì)責(zé)任。應(yīng)該利用它們的資金爭(zhēng)取多建設(shè)一些廉租房提供給大眾。在德國(guó)，據(jù)我所知政府也不鼓勵(lì)老百姓和企業(yè)拿錢去買房子或者去投資炒地。我建議政府應(yīng)該持一種開放和長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光，多蓋一些廉租房。
記者：有人認(rèn)為大幅增加保障房用地比例，會(huì)導(dǎo)致商品房用地供應(yīng)不足，從而造成地價(jià)、房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。您怎么看待這種說法？
章啟光：政府所關(guān)心的是老百姓有沒有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的住所，或者會(huì)不會(huì)將收入的百分之七八十交給銀行還住房貸款。而絕大多數(shù)的老百姓都需要一個(gè)可以安居的房子，這個(gè)是肯定的，只是很多人原來住廉租房，現(xiàn)在想換一個(gè)稍好一點(diǎn)的，但是國(guó)家大量供應(yīng)廉租房，可能會(huì)造成另一種局面的供不應(yīng)求。還是應(yīng)先滿足絕大多數(shù)老百姓這種居住的需求。作為一個(gè)優(yōu)良的服務(wù)商，企業(yè)應(yīng)給消費(fèi)者一個(gè)權(quán)利的保障，這一點(diǎn)就顯得很重要。
記者：您如何評(píng)價(jià)北京土地新政“綜合測(cè)評(píng)”這種招標(biāo)方式？
章啟光：在臺(tái)灣也有類似的情況，就是競(jìng)標(biāo)過程中也是通過綜合各方面的指數(shù)，而不是“高價(jià)者得”，這是一個(gè)很好的方式。我認(rèn)為土地在出讓環(huán)節(jié)，應(yīng)該先考核企業(yè)以往的開發(fā)項(xiàng)目是不是很成功，以判斷由誰來開發(fā)品質(zhì)能達(dá)到最好。
記者：對(duì)企業(yè)而言，此時(shí)拿地應(yīng)該考慮哪些因素？
章啟光：從目前的地價(jià)走勢(shì)可以看出，很多開發(fā)商對(duì)于未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)并不十分看好。至于下跌幅度，有人說是10%，有人說是30%甚至40%，但從以往的經(jīng)驗(yàn)來看，我覺得都言之尚早，我相信市場(chǎng)最終會(huì)給出一個(gè)合理的答案。
企業(yè)無論任何時(shí)候拿地都不應(yīng)該強(qiáng)取，不能為了跟人競(jìng)爭(zhēng)而去拿高價(jià)地，應(yīng)該冷靜分析土地市場(chǎng)。有很多開發(fā)商是上市企業(yè)，上市企業(yè)每年需要一定業(yè)績(jī)，而且很多人都在看這個(gè)業(yè)績(jī)，所以可能會(huì)出現(xiàn)為了業(yè)績(jī)而拿地，這是不理性也不科學(xué)的。
本文來自湘潭房產(chǎn)網(wǎng)
