核心提示: 今天中國(guó)住宅價(jià)格下降，不是因?yàn)槌雠_(tái)了什么新政，而是住房?jī)r(jià)格太高了。 這是我的兩點(diǎn)說(shuō)明，與不同意見(jiàn)者和關(guān)心房地產(chǎn)的朋友們磋商。
一，我的確在2010年5月5日銀河SOHO舉辦的一次論壇上說(shuō)過(guò)，我支持這次政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政。理由重復(fù)如下：
2009年5月份以來(lái)住房?jī)r(jià)格暴漲，市場(chǎng)上反映出的許多指標(biāo)大大超過(guò)了正常值范圍，如：
1、地價(jià)與房?jī)r(jià)。從價(jià)格看地價(jià)和房?jī)r(jià)沒(méi)有關(guān)系了，甚至地價(jià)(樓面價(jià))超過(guò)周邊房?jī)r(jià)，出現(xiàn)了“面粉價(jià)格比面包還要貴”的怪現(xiàn)象。
2、租金回報(bào)率(或租售比)。一線(xiàn)城市的住房因價(jià)格太高，使租金回報(bào)率這個(gè)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的最重要指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常的范圍，正常應(yīng)在7%—8%之間，但據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京、上海住宅的租售比僅有1%—2%。
3、其它行業(yè)大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)。資金過(guò)度集中到房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)不能平衡發(fā)展。就如同身體患了癌癥一樣，某一些器官細(xì)胞瘋狂地增長(zhǎng)，拼命吸收身體其它部分的營(yíng)養(yǎng)，使機(jī)體失衡。
4、二手房?jī)r(jià)格也隨著一手房?jī)r(jià)格和地價(jià)飛漲。二手房上漲最快的恰恰是沒(méi)有人入住過(guò)的空房子，出租出去有人住過(guò)的房子，因有一些舊損，價(jià)格比不過(guò)沒(méi)有人住的空房子。
提到香港1997年的“樓災(zāi)”，許多人都把原因歸結(jié)為香港政府出臺(tái)了8.5萬(wàn)套政府廉租房的計(jì)劃。我不能認(rèn)同這種觀點(diǎn)。1997年前香港的樓市已經(jīng)非常瘋狂了，樓價(jià)太高，處在危險(xiǎn)的位置上，即使沒(méi)有此計(jì)劃出臺(tái)，也會(huì)有別的風(fēng)吹草動(dòng)讓它跌下來(lái)。其實(shí)8.5萬(wàn)套廉租房?jī)H是一個(gè)計(jì)劃，并沒(méi)有實(shí)施，市場(chǎng)上沒(méi)有為此多供應(yīng)一套房子。今天中國(guó)住宅價(jià)格下降，不是因?yàn)槌雠_(tái)了什么新政，而是住房?jī)r(jià)格太高了。
瑞銀通過(guò)有效資金成本、出租回報(bào)率和持有成本的三項(xiàng)分析得出結(jié)論，北京、上海等一級(jí)城市的住房?jī)r(jià)格比1997年的香港還要高。還是那句老話(huà)，天亮是因?yàn)榈厍蚝吞?yáng)的位置移動(dòng)引起的，而不是公雞打鳴把天“叫”亮的。
最近政府出臺(tái)房地產(chǎn)新政，總的方向是減少已經(jīng)存在于住房市場(chǎng)的危險(xiǎn)，我支持房地產(chǎn)新政，并不是說(shuō)每個(gè)城市的每一條政策都是正確的，有一些政策條款可能只是雷聲大雨點(diǎn)小，有些是根本無(wú)法實(shí)施的空架子。但沒(méi)有完全正確、百分百完美的政策，只有通過(guò)實(shí)施過(guò)程，再進(jìn)一步磋商，反省，修改，完善。
二、我的確在2010年5月10日香港召開(kāi)的一次會(huì)議上說(shuō)過(guò)，中國(guó)一些主要城市住房的價(jià)格應(yīng)該回落到2009年初的水平。記者追問(wèn)我2009年住宅的漲幅有多少，我說(shuō)一線(xiàn)城市大約15—20%吧。第二天媒體上就出現(xiàn)了我說(shuō)住房?jī)r(jià)格會(huì)下跌20%的說(shuō)法。
我說(shuō)的這個(gè)20%的確沒(méi)有經(jīng)過(guò)精確的市場(chǎng)調(diào)查和數(shù)據(jù)分析，只是說(shuō)出了我作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人的感覺(jué)，歡迎大家一起磋商，提出各自的依據(jù)。但沒(méi)有必要針對(duì)此話(huà)對(duì)我進(jìn)行人身攻擊，也沒(méi)有必要抱定陰謀論，認(rèn)為我講此話(huà)背后一定有什么目的。中國(guó)一些大城市，影響住房?jī)r(jià)格的因素很多，只從價(jià)格與其他指標(biāo)相比，下降20%并不過(guò)份。但北京現(xiàn)有可以銷(xiāo)售的一手住房量很少，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格預(yù)期有較大影響。目前房地產(chǎn)公司又大多持有現(xiàn)金——從上市公司所擁有的現(xiàn)金來(lái)看，很多公司現(xiàn)金充裕，如萬(wàn)科擁有超過(guò)200億的現(xiàn)金，房地產(chǎn)新政的某些措施可能會(huì)讓一些住宅開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)和買(mǎi)地時(shí)很謹(jǐn)慎，這樣也會(huì)影響市場(chǎng)上住房的供應(yīng)量，市場(chǎng)上供應(yīng)量少了，就會(huì)讓房?jī)r(jià)上漲。
這幾天，來(lái)詢(xún)問(wèn)這兩個(gè)問(wèn)題的媒體很多，我在這里一并答復(fù)。歡迎各位同行、媒體朋友提出寶貴意見(jiàn)。在磋商的過(guò)程中，我們一起尋找正確的答案。
本文來(lái)自湘潭房產(chǎn)網(wǎng)
