目前新一輪房地產(chǎn)調(diào)控正在進(jìn)行中，主要針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲而制定遏制方式，各地方政府出臺(tái)了相應(yīng)的配套政策措施，而其主要以打擊炒房為目標(biāo)。然而，房地產(chǎn)飆升表面上是炒房原因所致，但是暫時(shí)遏制房?jī)r(jià)并不能得以根治，必須標(biāo)本兼治才能達(dá)到調(diào)控的作用。
我們常說(shuō)“西醫(yī)治標(biāo)，中醫(yī)治本”，眼下實(shí)施的各種措施可以保證效果顯著，但是卻不能根治。比如已實(shí)行的二套房首付最低50%，納稅不滿(mǎn)一年的外地人禁止買(mǎi)房，買(mǎi)房要出示戶(hù)口本和結(jié)婚證等臨時(shí)性舉措，這些方式易行且可保證階段性的政治正確，但卻蘊(yùn)含著相應(yīng)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
短期暫時(shí)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)并存
第一，房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題遠(yuǎn)遠(yuǎn)復(fù)雜得多，現(xiàn)行的措施回避了主要的問(wèn)題，即住房改革、土地財(cái)政及資產(chǎn)價(jià)格去泡沫化等核心問(wèn)題，將焦點(diǎn)簡(jiǎn)化為打壓炒房者。如果調(diào)控?zé)o法堅(jiān)持，或者衍生下層對(duì)策，那么資產(chǎn)價(jià)格泡沫很可能會(huì)更加猛烈再襲。
第二，房?jī)r(jià)飆升的主要原因是流動(dòng)性過(guò)剩致使普遍性資產(chǎn)價(jià)格泡沫化，所謂炒作也只是順勢(shì)而行。若僅以打壓炒房者的策略來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，或可能暫時(shí)降低民怨，但是卻更容易影響到真實(shí)自住和希望改善住房需求的購(gòu)房者。
第三，暫時(shí)性的調(diào)控從房市中流出的部分游資，可能會(huì)轉(zhuǎn)投其他的升值潛力投資品，因而造成新領(lǐng)域的價(jià)格之爭(zhēng)，或可能引起其他市場(chǎng)的混亂。相應(yīng)的若監(jiān)管手段應(yīng)用為加息，則可回收過(guò)剩資金，防止過(guò)多流動(dòng)。
遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲包含兩層意思，一是房?jī)r(jià)平抑，二是房產(chǎn)降溫，調(diào)控力度過(guò)猛很可能造成房地產(chǎn)市場(chǎng)全盤(pán)崩潰，影響全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，監(jiān)管層只能寄希望于暫時(shí)的行政調(diào)控舉措，將眼前的房?jī)r(jià)漲勢(shì)按壓住，使其回落到“合理的價(jià)格區(qū)間”。正因?yàn)橐胶饩謩?shì)，加息及房產(chǎn)稅改治本策略才難實(shí)行，這也是無(wú)奈之舉。
由房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)往歷史可得出，短期暫時(shí)的調(diào)控措施幾乎無(wú)法使房?jī)r(jià)真正得以遏制，在每次的階段性遏制后，房?jī)r(jià)都會(huì)再一輪瘋狂上漲，不斷將“合理的價(jià)格區(qū)間”上移，很可能當(dāng)時(shí)打壓的最高價(jià)還夠不上之后的最低價(jià)。如此調(diào)控即損失了政策的公信力，又使政府駕馭市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的能力再受挫，當(dāng)未來(lái)新的房地產(chǎn)泡沫來(lái)臨時(shí)，政策將很難再起到回旋調(diào)控的作用。因此，有針對(duì)性的將近期和遠(yuǎn)期目標(biāo)共同調(diào)控，組合政策以治根本才是正確的。
重點(diǎn)治本利于長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)
房地產(chǎn)治本之策：終結(jié)土地財(cái)政、征收物業(yè)稅、優(yōu)化住房改革等。若在短期調(diào)控中過(guò)度到治本之策，同時(shí)改革房地產(chǎn)市場(chǎng)，那將會(huì)是真正有效的組合策略。然而在短期內(nèi)，稅收力度加大之外，加息則成為遏制房?jī)r(jià)上漲最有力的工具。資金明確成本上漲，市場(chǎng)化工具加大調(diào)控力度，使房?jī)r(jià)與其他資產(chǎn)價(jià)格漲跌，在大方向下各市場(chǎng)進(jìn)行自我調(diào)控。
第一，從大范圍資產(chǎn)價(jià)格泡沫中看，中國(guó)通張壓力愈來(lái)愈大，加息是早晚的事情，而早加會(huì)更好。據(jù)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明，PMI(經(jīng)理采購(gòu)指數(shù))在過(guò)去6個(gè)月持續(xù)高于55%(除2月份)，各方經(jīng)濟(jì)均偏熱。各購(gòu)進(jìn)價(jià)格大幅上漲，達(dá)到2008年6月以來(lái)的最高值，通張壓力繼續(xù)上升。水、電、天然氣各種資源價(jià)格調(diào)升是必然的趨勢(shì)，這也會(huì)再次推動(dòng)通脹率。
第二，加息可使經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，并非會(huì)打壓其勢(shì)頭。從美國(guó)一季度GDP環(huán)比增速3.2%來(lái)看，消費(fèi)與投資占主要增長(zhǎng)部分，這些均有利于中國(guó)出口。另外，廣交會(huì)加之PMI數(shù)據(jù)的變化信息的一致性，說(shuō)明中國(guó)出口將會(huì)保持增速的狀態(tài)。
目前各政府的保障性住房建設(shè)，以及欲加快內(nèi)陸地區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的策略均在進(jìn)行中，這會(huì)抵消大城市和高端房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，以及新開(kāi)工建設(shè)暫緩的部分影響。隨著這一進(jìn)程的持續(xù)發(fā)展，城市基礎(chǔ)建設(shè)與房地產(chǎn)投資將會(huì)逐步得以恢復(fù)，產(chǎn)業(yè)連動(dòng)及居民需求相應(yīng)增加，而這些并不會(huì)因?yàn)槎唐谡{(diào)控而消失。
因此，加息是治本之道，也是房產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)管理模式，不需要急于追求短期的打壓，中央及地方則應(yīng)更務(wù)實(shí)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，理清長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。
本文來(lái)自湘潭房產(chǎn)網(wǎng)
