二、認(rèn)清形勢(shì)，積極應(yīng)對(duì)，再創(chuàng)輝煌
（一）對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前形勢(shì)及發(fā)展?fàn)顩r的思考
2011年，的確是“房地產(chǎn)政策調(diào)控年”，國(guó)家接連出臺(tái)“國(guó)八條”、新“國(guó)五條”，央行在前5個(gè)月內(nèi)以每月一次的頻率連續(xù)5次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，連續(xù)3次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。但是，溫 總 理在今年3月6日所作的政府工作報(bào)告中說(shuō)道，“嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸�！倍潭�40個(gè)字，說(shuō)明未來(lái)我國(guó)的樓市將以穩(wěn)定為主。今年的政策跟去年比起來(lái)，對(duì)于剛需購(gòu)房者的鼓勵(lì)政策明顯多了起來(lái)，房貸利率回歸基準(zhǔn)、保證首套房購(gòu)買者的貸款需求都是在刺激剛需入市。我們現(xiàn)在應(yīng)將剛需客戶作為目標(biāo)客戶，剛需購(gòu)房者數(shù)量龐大，購(gòu)房時(shí)間比較局限，等待時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)，在眾多利好條件吸引下，剛需充當(dāng)?shù)氖蔷取笆小敝鞯慕巧?/FONT>
另外，就房?jī)r(jià)而言，我市的房?jī)r(jià)不但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于長(zhǎng)沙，還低于同類城市如株洲，不存在虛高問(wèn)題。而且隨著地價(jià)、建筑造價(jià)和稅費(fèi)等成本的提高，房?jī)r(jià)必然逐步上升。但是，由于媒體對(duì)外地房?jī)r(jià)下降的宣傳，給消費(fèi)者以強(qiáng)烈的心理暗示，即我市房?jī)r(jià)會(huì)下降，形成持幣觀望，待“降”而沽的局面，供求雙方形成了一個(gè)相持不下的僵局。
目前，湘潭開(kāi)工、開(kāi)盤的項(xiàng)目相對(duì)減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)出較冷清的局面，個(gè)中原因，一是開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)缺乏信心；二是銀行抽緊銀根，資金短缺；三是涉及房產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收種類較多，包括：土地增值稅、企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度大，如此冷清下去，勢(shì)必對(duì)全市的經(jīng)濟(jì)造成大的影響，也將使湘潭未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲形成惡性循環(huán)。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)目前存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨成熟和日漸規(guī)范，在當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控的大形勢(shì)下，我們公司也面臨著不少的問(wèn)題和挑戰(zhàn)：
1、項(xiàng)目建設(shè)與銷售不夠匹配，部分項(xiàng)目負(fù)責(zé)人危機(jī)意識(shí)和對(duì)市場(chǎng)變化反應(yīng)遲緩。
自2011年宏觀政策日益趨緊，經(jīng)營(yíng)形式日趨嚴(yán)峻，部分負(fù)責(zé)人對(duì)宏觀調(diào)控認(rèn)識(shí)不足，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度管理和計(jì)劃落實(shí)準(zhǔn)備不足，對(duì)調(diào)控過(guò)程中的市場(chǎng)變化應(yīng)對(duì)不夠及時(shí)，未能及時(shí)抓住有限的銷售時(shí)機(jī)，采取有效的銷售策略，導(dǎo)致部分項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)未能按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。
2、隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的深入，融資工作更加困難。
2011年隨著國(guó)家宏觀調(diào)控進(jìn)一步深入，銀行政策日趨偏緊，公司取得的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款難度和成本都有不同程度的增加。
3、隨著公司項(xiàng)目數(shù)量及地域分布的擴(kuò)大，管理難度加大。
目前，公司形成了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，集開(kāi)發(fā)、建筑、物業(yè)管理、金融、鍋爐制造、能源開(kāi)發(fā)等多方業(yè)務(wù)并進(jìn)發(fā)展的綜合性開(kāi)發(fā)公司。伴隨著公司的迅猛發(fā)展，管理半徑加大，對(duì)公司管理者的能力和水平提出了更高的要求。
針對(duì)當(dāng)前復(fù)雜多變的形勢(shì)，結(jié)合以上我公司實(shí)際情況，我們歸納了以下幾點(diǎn)應(yīng)對(duì)措施：
1、抓住機(jī)會(huì)融資，謹(jǐn)慎拿地，合理安排新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。融資對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)是打這場(chǎng)持久戰(zhàn)的重要策略，據(jù)財(cái)新網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，3月以來(lái)已有12家內(nèi)地房企密集發(fā)布融資公告，金額均在億元以上。隨著5月18日央行年內(nèi)第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)將一次性釋放約4000億元資金，有利于樓市獲得信貸支持。這說(shuō)明，抓住一切可能的機(jī)會(huì)積極融資時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要的一步。
2、積極銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)情形下，各房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身樓盤的實(shí)際情況制定科學(xué)有效的營(yíng)銷策略，并根據(jù)購(gòu)房客戶群體的實(shí)際情況，合理定價(jià)，理性的對(duì)待價(jià)格定位。
3、提高住宅質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新�，F(xiàn)在湘潭的房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，而且絕大部分是毛坯房，有一些樓盤質(zhì)量也不高。當(dāng)前，我們房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)狠抓產(chǎn)品質(zhì)量，積極實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新。
4、提高企業(yè)內(nèi)部管理水平。在目前市場(chǎng)低迷的狀態(tài)下，房企要苦練內(nèi)功，認(rèn)真加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)、誠(chéng)信建設(shè)以及市場(chǎng)分析，加緊與政府部門聯(lián)系，依法開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。
從去年12月以來(lái)，銀行下調(diào)首套房貸利率，政府也一再呼吁保護(hù)剛需，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是黎明的號(hào)角。2012年，對(duì)城郊來(lái)說(shuō)也是承上啟下的一年，在城郊現(xiàn)有的原始積累上，面對(duì)房地產(chǎn)大氣候下市場(chǎng)的種種不穩(wěn)定因素，我們更需要韜光養(yǎng)晦，審時(shí)度勢(shì)，以嶄新的姿態(tài)迎接房地產(chǎn)的下一個(gè)暖春。
