湘潭房產(chǎn)網(wǎng)6月18日訊 湘潭對存量房交易（俗稱“二手房交易”）進行納稅評估不僅是一項重要的稅收征管工作，也是房地產(chǎn)市場調(diào)控的一項重要措施。無論是立足當(dāng)前強化稅收征管，還是著眼長遠(yuǎn)推進稅制改革，都有十分重大的意義。
首先，有利于房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控政策的落實。近年來，為了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，國家加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控頻率和力度。調(diào)控手段主要有兩類：貨幣政策和財政政策。其中，財政政策主要集中于存量房交易環(huán)節(jié)，旨在通過對居民個人買賣住房實施差別化稅收政策，引導(dǎo)居民住房合理消費，抑制投機炒房行為。
其次，能減少“陰陽合同”所造成的稅款流失。開展存量房交易納稅評估工作，應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)對納稅人申報價格進行評估，使得核定后的計稅價格更接近市場真實成交價格，可以堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞，減少稅款流。
效果：據(jù)湖南省地稅局統(tǒng)計，截至2011年12月31日，湖南正式開展存量房交易納稅評估的湘潭市、岳陽市共評估交易存量房3050套，調(diào)增計稅價格1.65億元，增收稅款1024.2萬元，增長42.7%。存量房交易納稅評估工作取得公平稅負(fù)、規(guī)范權(quán)力、提高效率、堵漏增收的良好效果，得到納稅人一致好評，沒有出現(xiàn)一起納稅爭議事件。
湘潭二手房交易納稅評估知識
1、什么是存量房及存量房交易？
答：根據(jù)上網(wǎng)查詢，存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，存量房這個概念是相對于增量房而言的。增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房。存量房交易目前沒有準(zhǔn)確的定義，通俗的理解，是指二手房交易。
2、為什么要建立批量評估系統(tǒng)，對存量房交易稅收進行納稅評估？
答：隨著我國市場經(jīng)濟體制的發(fā)展以及房地產(chǎn)市場化的推進，存量房交易活動越來越頻繁，對存量房交易征稅估價的需求也隨著增大。傳統(tǒng)的個案評估由于其自身的局限性，難以滿足在短時間內(nèi)對大量存量房交易進行快速、準(zhǔn)確、低成本評估的要求。
因此，學(xué)習(xí)和借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，在存量房交易環(huán)節(jié)建立批量評估系統(tǒng)，以達到效率和公平的統(tǒng)一，具有十分重要的意義。
3、存量房交易納稅評估的對象是什么？
答：評估的對象，是存量房交易的申報依據(jù)或者申報價格。如果存量房未進入交易環(huán)節(jié)，則不需要進行評估。
4、存量房交易納稅評估有何意義？
答：開展存量房交易納稅評估工作，是國家房地產(chǎn)市場調(diào)控措施之一，不僅能夠防范存量房交易“陰陽合同”所形成的稅收風(fēng)險，堵塞稅收漏洞，還有利于營造依法、公平納稅的稅收環(huán)境，防范執(zhí)法風(fēng)險。它的意義在于：一是落實國家房地產(chǎn)市場調(diào)控措施；二是防范存量房交易“陰陽合同”所形成的稅收風(fēng)險；三是營造依法、公平納稅的稅收環(huán)境。
5、存量房交易納稅評估的目的是什么？
答：存量房交易納稅評估的目的，主要是通過應(yīng)用“存量房交易納稅評估系統(tǒng)”，有效堵塞稅收漏洞，促進存量房交易稅收的科學(xué)化、規(guī)范化、精細(xì)化、專業(yè)化管理，提高政府機關(guān)依法行政公信力，減少納稅爭議，化解稅收風(fēng)險。
6、存量房交易納稅評估的方法有哪些？
答：存量房交易納稅評估的方法，是應(yīng)用CAMA系統(tǒng)，即“計算機輔助批量評估系統(tǒng)”、“存量房交易納稅評估系統(tǒng)”生成評估值。
按財政部、國家稅務(wù)總局的要求，應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)，建立存量房交易申報價格比對系統(tǒng)。本比對系統(tǒng)采用國際上通用的評估方法，將估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)就地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、層高、側(cè)端、交易時點等主要因素進行系數(shù)修正，與待評估房地產(chǎn)進行比較后得出存量房交易價格評估值。
納稅人申報的交易價格符合客觀實際時，按納稅人申報的交易價格征稅；納稅人申報的交易價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按存量房交易價格評估值征稅。
7、此次存量房交易納稅評估使用的估價方法是哪一種？其基本原理是什么？
答：一般來說，房地產(chǎn)評估有三種方法：市場比較法、重置成本法和收益還原法。對于住房而言，采用市場比較法更為科學(xué)合理。市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格。通常情況下，理性的買者不會接受比市場上類似房地產(chǎn)的正常價格過高的價格；理性的賣者不會接受比類似房地產(chǎn)的正常市場價格過低的價格。
8、存量房交易納稅評估系統(tǒng)是怎樣對存量房交易進行估價的？
答：首先由房地產(chǎn)評估專業(yè)人員對市區(qū)內(nèi)所有住房進行數(shù)據(jù)采集、拍照，對于采集數(shù)據(jù)按照“區(qū)域成片、地段相連、價值相近”的原則進行評稅分區(qū)，資料經(jīng)過審核之后錄入存量房交易納稅評估系統(tǒng)。接下來搜集近一年來房地產(chǎn)成交案例，通過篩選，選擇真實案例進行分析比對，建立可比實例成交價格庫；最后，納稅人進行存量房交易的時候，通過錄入房屋信息，系統(tǒng)將自動找到對應(yīng)的評稅小區(qū)，將納稅人申報價格和評估值進行比對，納稅人申報的交易價格符合客觀實際時，按納稅人申報的交易價格征稅；納稅人申報的交易價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按存量房交易價格評估值征稅。這種方式有效地避免了因為“陰陽合同”而造成稅款流失，同時，對于每一個納稅人也達到了效率和公平的統(tǒng)一。
9、存量房交易中，轉(zhuǎn)讓方和承受方各自應(yīng)繳納哪些稅費?
答：在存量房交易過程中，轉(zhuǎn)讓方需要承擔(dān)營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費附加和地方教育附加等稅費。承受方需要承擔(dān)契稅、印花稅等。
10、在國家對房地產(chǎn)實施宏觀調(diào)控下，稅收政策有何規(guī)定?
答：(一)自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
(二)自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(其成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
(三)對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
(四)對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。
(五)對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
稅收優(yōu)惠政策發(fā)生變化的，以新的優(yōu)惠政策為準(zhǔn)。
11、什么是普通住房?
答：根據(jù)湖南省財政廳湖南省地稅局轉(zhuǎn)發(fā)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》(湘財稅[2006)92號)的規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的普通住房必須滿足以下幾個標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上，單套建筑面積在144平方米或套內(nèi)建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。
12、發(fā)生存量房交易的個人和單位納稅時要按哪些程序進行申報?
答：按以下程序進行申報：(一)向主管地稅機關(guān)辦稅服務(wù)廳或房產(chǎn)交易辦. 證場所的辦稅窗口申報；(二)由主管地稅機關(guān)評估存量房交易計稅價格；(三)按照主管地稅機關(guān)確認(rèn)的計稅價格繳納稅款。
13存量房交易納稅申報過程中，需要哪些資料?
答：需要準(zhǔn)備以下資料：房屋買賣合同及復(fù)印件；房屋買賣雙方身份證及復(fù)印件；房屋產(chǎn)權(quán)證原件及復(fù)印件(帶圖紙)；房產(chǎn)局出具的首套住房證明和原購房發(fā)票及復(fù)印件(非必需資料)。
14、存量房計稅價格如何確定?
答：如果納稅人申報的交易價格符合客觀實際時，就按納稅人申報的交易價格征稅；如果納稅人申報的交易價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，則按存量房交易價格評估值征稅。
15、納稅人對評估結(jié)果有異議，怎么辦?
答：納稅人對核定的計稅價格和應(yīng)納稅額有異議的，可依法向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)提出復(fù)核申請，并提供證據(jù)資料；主管稅務(wù)機關(guān)經(jīng)核查后出具復(fù)核結(jié)果，并按復(fù)核結(jié)果確定的計稅價格和應(yīng)納稅額征稅。納稅人對稅務(wù)機關(guān)復(fù)核后征收稅款仍有異議的，在依照稅務(wù)機關(guān)核定的金額繳納稅款或者提供相應(yīng)的納稅擔(dān)保后，可依法申請行政復(fù)議；對行政復(fù)議決定不服的，可依法提起行政訴訟。
